Перепланировка и закон
Если вам хочется передвинуть одну стену, совсем убрать другую, а в третьей прорубить дверь? Как быть? Является ли ваше желание как собственника квартиры законом?
Оказывается, нет. И на это есть объективные причины, а не только чья-то злая воля.
Покупая квартиру и готовясь к перепланировке, не стоит забывать об одном «но»: позволят ли конструктивные и другие особенности дома сделать то, что вы хотите? Нередко перепланировка, сделанная нелегально, приводит к необратимым последствиям — от трещин в стене до рухнувшего потолка.
Итак, в каких же домах возможна перепланировка? И какие документы необходимы для легальной перепланировки? Современный строящийся фонд по конструктивным признакам можно условно разделить на три группы: кирпично-монолитные дома, кирпичные и панельные.
Кирпично-монолитные дома- очень прочная конструкция, которая надежно держит форму дома (стены в таких квартирах получаются ровнее). Потолок и пол отлиты из бетона и обеспечивают хорошую звукоизоляцию.
Существует и другая технология строительства домов подобного типа, когда из бетона отливаются внутренние стены, а внешние выкладываются из кирпича.
Классический кирпичный дом отличается от предыдущего тем, что все стены в квартире — кирпичные. Перегородки в квартире возводятся на последнем этапе, когда здание уже выведено под крышу. Но есть одно «но»: допустим, вы сломали кирпичную перегородку и хотите поставить ее на метр дальше, из того же кирпича — может не получиться! Плиты перекрытий рассчитываются под определенные нагрузки, приходящиеся на них в разных частях дома. Панель, расположенная посередине комнаты, существенно слабее той, которая эту перегородку несла на себе до сих пор.
И, наконец, самые дешевые — монолитные дома, где внешние стены формируются из бетонных панелей. В таком доме возможна практически любая перепланировка.
Каркасные дома — особая разновидность монолитного домостроения, в основном относится к категориям комфортного и элитного жилья. Их конструкция позволяет создавать квартиры большой площади со свободной планировкой, то есть без несущих стен вообще. Их заменили колонны прямоугольного сечения. С практической точки зрения это позволяет полностью использовать пространство квартиры для воплощения самых смелых замыслов.
Однако продаются квартиры в каркасном доме с установленными перегородками. Поэтому, чтобы перепланировка не превратилась в стихийное бедствие, определиться с ней стоит как можно раньше. Наиболее разумный вариант — на первом этапе строительства, то есть когда дом еще только планируется. В подавляющем большинстве случаев, если на момент покупки квартиры внутренние перегородки еще не сделаны, внесение изменений в проект квартиры не сказывается на цене квадратного метра — работает принцип «all inclusive» («все включено»).
Предоставив проект квартиры во время возведения дома, вы сможете рассчитывать на то, что дом будет сдан с уже переделанной по вашему вкусу квартирой.
Большие сложности в смысле проведения различного рода перепланировок возникают в панельных домах. В этих домах все стены — несущие, сносить их нельзя! При необходимости можно перенести дверь с одного места на другое, сделать новые проемы в ограждающих стенах в виде арок, частично снести внутренние стены, оставив вместо стены, скажем, колонны.
Однако и среди панельных домов бывают исключения, где собственно несущими будут только конструкции, ограждающие квартиру по периметру, а некоторые перегородки будут выполнены из гипсоблоков или кирпича. Чаще всего не является несущей межкомнатная перегородка, а также стена между комнатой и кухней.
По существующим нормам, запрещены следующие переделки:
- Нельзя трогать системы, от которых зависят жизнеобеспечение дома и прочность конструкций квартиры в доме: демонтировать несущие опоры, стены и балки, демонтировать вентиляционные коллекторы, замуровывать в стену газовые стыки и разводку, стояки центрального отопления.
- Не разрешается оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей; демонтировать противопожарные устройства.
- Запрещается перепланировка, приводящая к возникновению жилых комнат площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м или жилых помещений без естественного освещения (окна) и радиатора отопления.
- Нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилого пространства.
- Нельзя производить перепланировку квартир в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года, если эти работы не связаны с обеспечением безопасности проживания.
- Системы газификации и водоснабжения могут быть изменены, но только с помощью соответствующих служб при наличии у них лицензии.
Внутренняя разводка труб водяного отопления и водоснабжения может укладываться в штробы. Жилое пространство можно увеличить за счет коридора.
В виде исключения и при наличии всех расчетов, после укрепления стены разрешается монтаж дверных проемов и арок в несущих конструкциях.
В случаях перепланировки санузла, ванной и кухни требуется согласие соседей примыкающих квартир.
Порядок согласования перепланировки в квартирах независимо от форм собственности предусматривает заказ проекта, который должна выполнить проектная организация, имеющая соответствующую лицензию.
Далее он подается на рассмотрение в службу санэпиднадзора и в пожарную инспекцию по месту жительства. Затем заявление поступает в районную межведомственную комиссию при проектно-инвентаризационном бюро района. МВК утверждает проект, а по окончании работ принимает и утверждает перепланировку в квартире как свершившийся факт.
На изготовление проекта потребуется от месяца до трех. К этому сроку надо прибавить время на визиты СЭС и пожарных и месяц на работу МВК.
Для оформления разрешения на перепланировку необходимо представить на рассмотрение районной межведомственной комиссии по месту жительства:
- справку о прописке;
- характеристику жилой площади или документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади, заверенное жилищно-эксплуатационной организацией;
- копию инвентарного плана квартиры и квартир, расположенных выше и ниже в зоне предполагаемой перепланировки, заверенные проектно-инвентаризационным бюро;
- материалы обследования технического состояния конструкций в зоне перепланировки, в которых указывается состояние и качество отделки расположенных ниже помещений;
- акт на вентиляционные каналы;
- эскиз перепланировки.
Очевидно, что немало трений ожидает владельца квартиры на пути самостоятельного переустройства жилья. Не стоит забывать и о консультации профессионалов. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлторские и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения с чиновниками. С участием юристов и риэлторов сроки согласования в подавляющем большинстве случаев сокращаются до двух месяцев, результат же обыкновенно бывает положительный. При решении проблем переустройства жилищ трудно переоценить четкость взаимодействия риэлторских и строительных фирм. Строители консультируют риэлторов на стадии обсуждения перепланировки с владельцами квартир. Если технические решения возможны, риэлторы начинают процедуру согласования в установленном порядке.
Итак, главная задача перепланировки — чтобы творческие задумки проектировщиков не противоречили техническим нормам перепланировки жилья, а лучше — полностью им соответствовали.
Неграмотный подход к такому вопросу, как перепланировка, может нарушить все ваши планы.
Начало успешной перепланировки — решение о том, что вам необходимо именно это помещение, именно в этом здании. Покупая квартиру и имея в виду ее перепланировку, необходимо выяснить, когда был построен дом. Если это конец XIX — начало XX в., то здание скорее всего имеет деревянные перекрытия по деревянным балкам (за редкими исключениями начала 30-х гг.), которые соединяют противоположные внешние стены дома и разгружаются от провисания межквартирными перегородками, также выполненными из деревянных досок или бревен. Практически повсеместно в таких домах перекрытия гнилые и зыбкие, и безболезненно разрушить межквартирные перегородки не удастся.
Наиболее удачны для реконструкции дома, построенные в 30-60-х гг.
Если вы успешно прошли все необходимые инстанции и получили разрешение на перепланировку, ответственно подойдите к выбору строителей. Прежде всего, у них должна быть лицензия на тот вид работ, который указан в проекте перепланировки. Профессиональный подбор материалов и конструкций может значительно улучшить звукоизоляцию, необходимо также учитывать подбор инструментов для работ. Например, в типовых панельных домах недопустимо использование отбойного молотка и перфоратора, что приведет к повреждению оставленных простенков и перемычек, а падение больших кусков бетона может повредить примыкающую зону. Поэтому, если у вас возник соблазн воспользоваться дешевой рабочей силой, вспомните поговорку: скупой платит дважды. Доверяйте строительные работы только профессионалам, имеющим лицензию на соответствующий вид деятельности.
Тяга к комфорту неистребима, и веяния рынка последних лет ее усилили, развили и предоставили жильцу новые возможности и перспективы. Сегодня редкая квартира избежала перепланировки или хотя бы частичного переустройства. Евроремонт, сауны, появление в стандартных многоэтажках двухуровневых квартир — это становится повсеместным явлением. Все это так хорошо выглядит в конечном исполнении! Затевая такие преобразования, мало кто думает о таких вещах, как нарушение теплоснабжения, ослабление несущих конструкций здания. Те, кто понимает всю серьезность такого шага, обращаются к специалистам, многие же действуют по принципу «сам себе архитектор», не представляя при этом, какие подчас катастрофические последствия могут повлечь доморощенные «архитектурные идеи».
Например, вы вынесли кухню в лоджию, а в освободившейся кухне разместили спальню. К такому приему часто прибегают владельцы однокомнатных квартир, которых вдохновляет возможность иметь две комнаты вместо рассчитанной проектировщиками одной.
Однако перенос в лоджию газа и света — это вмешательство в заданную проектом инженерных сетей схему, в результате эти системы могут представлять опасность для жизни жильцов и целостности здания. Кухня, как и ванна, туалет, требует особых правил гидроизоляции, выполнены ли эти требования?
Самовольные перестройки создают угрозу имуществу и здоровью жителей всего подъезда или дома, а порой и жизни. Примеров тому немало.
Специалисты считают, что происходящие время от времени взрывы газа вполне могут происходить по вине самочинных перепланировщиков, задевших газовые магистрали. Главное, что нужно уяснить — нельзя трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры в доме: в частности, несущие опоры и балки, системы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Системы газификации и водоснабжения при желании могут быть изменены только с помощью соответствующих служб.
Сегодня практически каждый серьезный ремонт не обходится без перепланировки. Людям свойственно подгонять свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Однако для претворения в жизнь своих идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях.
истчник: Идеи для ремонта. Дизайн интерьера квартиры.
перейти в Статьи |
RSS
